La SCPI : Société Civile de Placements Immobiliers

Parmi les nombreuses solutions d’épargnes et d’investissement, vous pouvez devenir porteur de parts d’une SCPI aussi appelée Pierre Papier. Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une structure gérant des biens immobiliers et proposant des parts de ces biens à des investisseurs, en général des particuliers. La SCPI, contrairement à l’achat immobilier direct (plus onéreux), perçoit des loyers qu’elle redistribue à ses investisseurs après réduction de frais (gestion, travaux, impôts locaux, etc…). Le risque est donc mutualisé puisque réparti sur plusieurs biens immobiliers. Les parts de la SCPI ne sont ni des actions, ni des obligations.

Comment fonctionne une SCPI ?

Plutôt que de se lancer en bourse ou d’investir dans l’immobilier locatif, certains se tournent vers les SCPI qui sont une alternative idéale pour générer un rendement assez élevé de l’ordre de 4-5%. Ce succès est expliqué par la diversification du parc immobilier et par sa sélection : les bureaux, crèches et cliniques font partie du panel des SCPI et ont l’avantage de rester en vogue. Pour acheter des parts, un particulier peut contracter un crédit immobilier. Les porteurs de biens deviennent des associés dont le rendement dépend du montant investi. Par SCPI nous distinguons les SCPI de rendement et les SCPI fiscales :
  • SCPI de rendement : investir dans l’immobilier afin de se constituer un patrimoine et en récolter des revenus en complément retraite par exemple
  • SCPI fiscale : diminuer la pression fiscale tout en investissant dans l’immobilier. Ces réductions d’impôts sont possibles depuis les Lois Pinel, Malraux et le régime du déficit foncier.
Pour les SCPI fiscales, certaines conditions sont à respecter pour profiter de la défiscalisation :
  • Il doit s’agir de location nue (non meublée)
  • Les loyers ne sont pas libres
  • Il y a un plafond d’achat au m² de 5 000€
  • Le montant d’investissement ne doit pas excéder les 300 000€
  • Pas plus de deux opérations par an

Avantages et inconvénients des SCPI

Les avantages sont divers. Pour un investissement, le ratio rendement / risque est très bon. Le risque est minimal car mutualisé et le rendement visible à long terme. De plus la gestion du patrimoine est minimale, vous percevez un revenu net et sans contraintes administratives. Une SCPI est légalement encadrée par un régime juridique privilégiant et protégeant l’épargnant. Le montant d’une part peut être de 500€ ou plus financée par un apport personnel ou par un crédit immobilier. Et enfin, étant donné que l’immobilier direct (achat d’un appartement à louer soit directement soit par une agence) est un investissement sûr mais cher et pas toujours facile à trouver (surtout dans les grandes agglomérations), la SCPI apparait comme la réponse aux envies de détenir un patrimoine sans en connaitre les inconvénients. Comme dans beaucoup de placements, il subsiste un risque lié à la conjoncture des marchés qui peuvent influencer le rendement de la part. Le rendement n’est donc pas garanti. L’investissement dans une SCPI est un investissement à long terme et il est conseillé de revendre ses parts entre 8 et 15 ans. Et enfin certains frais sont à prendre en compte :
  • Les frais d’entrée sur le marché sont compris entre 6 et 10% HT
  • Les frais de gestion entre 9 et 12%
  • Les frais de vente et de cession : l’investisseur est taxé à terme sur sa plus-value en comptant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. La plus-value est calculée à partir de la somme investie moins les montants consacrés aux travaux. Le gain fiscal est parfois plus important que le gain touché par l’investisseur (rendement).

A qui s’adresse l’investissement en SCPI ?

Cet investissement s’adresse généralement aux particuliers. Nous vous conseillons de ne pas investir plus de 15% de votre patrimoine parce que c’est un placement peu liquide. Il est par ailleurs recommandé de s’adresser aux SCPI qui ont des portefeuilles diversifiés afin que le risque reste minimal. L’immobilier concerné devrait dans le meilleur des cas être constitué de bâtiments neufs et assainis simplement parce que leurs coûts d’entretien sont moins importants que ceux d’un bâtiment obsolète. Le marché le plus juteux reste à ce jour les bureaux parisiens.

Tendance actuelle en matière d'investissement en SCPI : Investir en Europe

Parce que dans l’Hexagone les prix sont devenus plus chers et que les parts disponibles ne sont plus illimités dû au succès des SCPI, certaines structures proposent d’investir en Europe. L’Allemagne, l’Italie, les Pays-Bas et l’Irlande sont les nouveaux eldorados de l’immobilier. A titre d’exemple le prix au m² à Berlin est encore trois fois moins cher que celui de Paris. Pour faire votre choix, tenez compte des critères suivants :
  • prix
  • labels environnementaux
  • situation géographique
  • durée du bail (le plus long possible)
  • perspectives de plus-values.
Il est intéressant pour un particulier d’investir dans une SCPI. C’est un investissement rentable, de qualité et sûr. Si vous avez le projet d’investir à moyen ou long terme, alors comparez les SCPI via notre formulaire ci-dessus.

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Enquête réalisée sur 300 000 clients

 

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